分譲マンションでは、専有部分と共有部分に分かれています。共用部分については、区分所有者で結成した「管理組合」で管理することが法的に義務づけられています。
マンションには「管理費」という費用が必要です。簡単にいえば、管理費は建物全体を含む共用部分を維持管理するために徴収されている費用です。
居住者の方は、「管理費」という名目のもとに毎月１万円から数万円もの金額を支払っているはずです。しかし、多くの方が管理費用の内訳をよく理解していません。
住宅ローンと一緒に銀行の口座から自動引き落としされている場合も多く、ほとんどの人が管理費を含めた金額をひとまとまりとしてとらえているようです。
管理費用は、大きく分けて日常管理に必要なものと、長期修繕に備えて貯蓄する「修繕積立金」に分かれます。家計で例えるなら、生活費が管理費で、貯蓄が修繕積立金となります。
そこで、管理費はどういう内訳になるのでしょうか？
管理会社から決算報告書が年に１回配られますが、その決算書を引っぱり出してよく見てください。
管理費として、管理人の人件費、共用部分の光熱費、エレベーターや駐車場のメンテナンス費用、清掃費、管理会社の事務手数料などが計上されているはずです。
年単位の表示だと、金額も大きくなり実感がつかみにくいので、チェックもつい甘くなりがちですが、自分のお金だということを意識して考えましょう。家計における生活費の部分にあたりますから、支出がどうなっているのか把握しておきたいものです。意外な無駄使いをしている可能性があるのも、もの管理費の部分だといえます。
一方、「修繕積立金」のほうは、年間でいくら積み立てているのか、確認してみてください。
「修繕積立金」は、その名のとおり長期修繕計画にに基づいて建物全体の修繕を目的にした積立金なのですが、この積立金額で長期修繕計画がまかなえるなどと思わないことです。
ほとんどのマンションでは、販売時に分譲業者が売りやすくするために「修繕積立金」を低く設定しています。管理費の高い物件は敬遠されるためです。毎月支払うお金ですから、住宅ローンのことも考えると、管理費は安いほうがいいと思ってしまいがちです。
ところが、「修繕積立金」が低く設定されていると、いずれ１０年ほどで大規模修繕をするときになって工事費が不足することになります。そうなると、工事規模により数十万円～百万円単位での一時金を各戸が負担せざるを得なくなります。
また、一時金で負担してもさらに不足する場合は、「管理組合」が銀行などから融資を受けて工事費を工面するという方法もあります。しかし、いずれの場合でもマンション住人にとっては頭の痛い問題です。
各戸が一時負担金を払えるならいいのですが、なかには年金暮らしや、暮らしに余裕のない人もいるかもしれません。一時負担金が払えず、修繕工事をずるずると先送りにしてしまえば、マンション全体の資産価値が下がり、結局はマンション住人の個人資産を目減りさせてしまう結果になってしまいます。
「管理組合」が金融機関から融資を受けて修繕工事をした場合には、一時負担金を払うことは避けられても、返済のために管理費全体の引き上げ（値上げ）をせざるを得ないことになります。
毎月の管理費が高くなることは、マンション住人の家計にとって負担増になることは間違いありません。
